El estudio Planner-Asprima 2006 examina las estrategias de las inmobiliarias españolas
Viernes, 31 de Marzo de 2006
Fuente: Geoscopio/Madrid. Fiel una vez más a la cita anual del sector más importante de la economía española, como son la Conferencia Inmobiliaria y el Salón Inmobiliario de Madrid de 2006, el Estudio Planner-Asprima se conforma en torno a dos partes diferenciadas, pero de marcado carácter complementario. Una primera parte monográfica, dedicada al posicionamiento estratégico de las empresas inmobiliarias españolas, y una segunda de actualización del Estudio de base sobre el sector que con carácter exhaustivo se llevó a cabo con la primera edición de 2003.
El análisis de las alternativas estratégicas de las compañías inmobiliarias cobra una especial relevancia en un contexto de ralentización de actividad y precios en el segmento residencial, cuyo extraordinario vigor durante los últimos siete u ocho años ha obviado la necesidad de planteamientos estratégicos diferenciados. Las estrategias corporativas evaluadas en el presente Estudio hacen referencia a las principales áreas de decisión de las inmobiliarias: líneas de negocio, cadena de producción, cartera de productos, posicionamiento geográfico, canales y política de comercialización y estrategias de crecimiento y financiación.
Dentro de la cadena de producción se analizan las estrategias seguidas en el negocio de promoción, en el de patrimonio y en el de gestión de suelo, evaluando la diversificación llevada a cabo por las empresas mediante el posicionamiento en diferentes negocios. El tratamiento del suelo como un output, y no como un input de la actividad de promoción, es una tendencia creciente en el sector, puesta de manifiesto en el presente Estudio. En cada línea de negocio se estudia la cadena de producción desarrollada por las inmobiliarias, atendiendo a la internalización o externalización de los principales procesos: adquisición del suelo, construcción y comercialización.
En el capítulo correspondiente a productos inmobiliarios se ofrece una muestra de las actuaciones más representativas seguidas por las inmobiliarias en cada uno de ellos, así como las perspectivas para su evolución futura. El análisis pone de manifiesto la progresiva modificación esperada en la cartera de productos residenciales, materializada en una disminución paulatina del peso relativo de la primera residencia libre y de la segunda vivienda, frente a otros productos como el alquiler o la vivienda protegida. Asimismo, se muestra la intensificación del proceso de diversificación de productos patrimoniales, desarrollado fundamentalmente por las empresas de mayor dimensión.
El capítulo dedicado a mercados geográficos pone de manifiesto el proceso de expansión y diversificación de localizaciones puesto en práctica por numerosas inmobiliarias españolas, tanto a nivel nacional como en su salida al extranjero. En la expansión internacional se estudian las características diferenciadas del proceso en función tipo de mercado geográfico destinatario, distinguiéndose el posicionamiento en mercados occidentales, en los que se busca principalmente negocio patrimonial, y en países emergentes, fundamentalmente Europa del Este, en los que la promoción residencial constituye el principal destino de inversión.
La comercialización constituye una de las áreas estratégicas de las empresas inmobiliarias que mayor transformación está experimentando en los últimos tiempos, y que previsiblemente se configurará como elemento clave en la evolución del negocio de las compañías en próximos ejercicios. El capítulo específicamente destinado a este tema muestra que aunque los clientes siguen situando las variables precio y localización como factores decisivos de compra, comienzan a incorporar en su decisión factores de calidad, tanto del producto como del servicio. En este sentido, factores como la diversificación de los canales de comercialización, el fortalecimiento de la imagen de marca o la prestación de servicios pre y post venta, se configuran como elementos competitivos estratégicos.
Como última área de decisión estratégica se evalúa la política financiera de las inmobiliarias, caracterizada en los últimos años por el fuerte endeudamiento registrado en la mayor parte ellas. El capítulo apunta la posibilidad de que en próximos ejercicios asistamos a un proceso de concentración en el sector (tanto mediante adquisiciones de empresas como con alianzas), ante la probable limitación de la capacidad de crecimiento interno u orgánico. La estrategia de salida a Bolsa y la participación directa de las entidades financieras en el sector, no sólo como prestamistas sino también como accionistas, son también objeto de revisión en el presente Estudio.
El estudio monográfico sobre estrategia empresarial finaliza con un capítulo dedicado en exclusiva a detallar los resultados extraídos de un estudio de campo que permite contrastar los diferentes aspectos evaluados durante el Estudio e indica tendencias sobre las expectativas y estrategias futuras de las empresas inmobiliarias españolas.
En lo que respecta a la parte de actualización, el Estudio presenta las claves del sector en 2005, al tiempo que adelanta las evoluciones previstas de la actividad residencial y no residencial, y sus posibles efectos económicos. El sector inmobiliario español siguió siendo en 2005 uno de los más dinámicos en la UE, apoyado en el segmento residencial que, si bien siguió creciendo en 2005, se espera que la reducción de las tasas de crecimiento iniciada en 2004 profundice mostrando ya tasas negativas de evolución en 2006. El proceso de cambio social y la masiva llegada de inmigrantes mantendrá la demanda de vivienda principal por encima de 400.000 viviendas, pero irá ralentizándose, no sólo por la moderación de los flujos de entrada de inmigrantes, sino también por las previsiones de ralentización en el ritmo de crecimiento económico. Esto explicará también un menor dinamismo de la demanda de vivienda secundaria nacional, que se verá compensada parcialmente por la recuperación económica de otros mercados emisores, lo que aproximará la demanda de vivienda secundaria a las 200.000 viviendas anuales.
En lo que respecto al precio de la vivienda, la comparativa internacional presentada en el capítulo tres permite observar cómo en 2005 España se incorporó a la moderación en el ritmo de crecimiento del precio de la vivienda, como ya había ocurrido previamente otros países de referencia. No obstante, el Estudio aborda en el capítulo cuatro cómo aún queda potencial para los hogares españoles para rentabilizar la revalorización de su patrimonio inmobiliario, a través de la generación de flujos de renta que les permita su disfrute a lo largo del ciclo vital de sus propietarios, o favoreciendo el desarrollo de la refinanciación que impulse el consumo, hasta ahora limitado al efecto riqueza.
La previsión del relevo de la inversión residencial por inversión en bienes de equipo se trasladará a la edificación no residencial, lo que tendrá su efecto en el mercado inmobiliario. En el capítulo cinco se presentan previsiones para los segmentos industrial y de oficinas.
Por último, y sin duda como importante primicia al respecto, el Estudio aborda el análisis de la aportación del sector de la construcción a la economía española, pero no ciñéndose solo a los efectos directos sobre empleo y producción, sino considerando también los efectos inducidos, hacia delante y hacia atrás, sobre otros sectores de la economía, descasando sobre la metodología input-output. De dichos análisis de pone de manifiesto cómo el sector de la construcción destaca por sus eslabonamientos hacia atrás y hacia delante en términos de producción, valor añadido y empleo, mientras el sector de actividades inmobiliarias destaca por sus efectos hacia delante.
Por último, el capítulo siete cierra esta sección del Estudio cuantificando cuánto tendría que aumentar la obra civil para que el sector de la construcción no pase a drenar crecimiento económico, dado el efecto combinado de las previsiones del comportamiento de los segmentos residencial y no residencial, incluso en el caso en que un 30% del incremento del parque lo absorba la vivienda protegida.
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